Меню

Налог при продаже дома: подробно о выплатах

Налог с продажи дома: что говорит законодатель + 9 важных особенностей налогообложения + использование права на налоговый вычет.

nalog-s-prodazhi-doma

Последние три года мы наблюдаем постоянные изменения в налоговом законодательстве. Рядовому гражданину довольно сложно отследить все новшества, которыми нас «балует» правительство на регулярной основе. Особенно это касается каких-то редко происходящих событий в нашей жизни.

Не все знают, что продавец имущества не может расслабиться после совершения сделки и сразу же порадоваться полученным деньгам. Долг, который он должен выполнить перед государством, — заплатить налог с продажи дома. Что это, как его рассчитать и что делать с полученным доходом — разберем в нашей статье.

Законодательство о налоге при продаже дома

Получение дохода — это основание для начисления и взимания налога.

Получаете заработную плату, сдаете в аренду свое жилье, а может вам повезло, и вы выиграли в лотерею? Отдайте часть денег в государственную казну. Сюда же относится и продажа дома, которая подразумевает под собой значительную прибыль. Это влечет за собой оплату кругленькой суммы денег в бюджет.

Правовое регулирование подоходного налога с продажи дома изложено в Налоговом кодексе РФ, а именно в главе 23. Для ознакомления с ее содержимым переходите по ссылке: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/6e508f67e051bccbe249e6f0a
ebb2fa31f61a111/

1. Субъект и объект.

Статья 207 вышеуказанного законодательного акта определяет налогоплательщиков. Это физические лица, а именно налоговые резиденты и нерезиденты государства, которые получают доход в пределах РФ.

Последние изменения касательно этого вопроса произошли в 2015 году:

poslednie-izmenenija-v-vybre-nalogoplatelshhika

Объект налогообложения — доход от продажи дома. При этом недвижимость (в нашем случае дом или его часть) должна принадлежать владельцу менее определенного периода времени. При его превышении (об этом поговорим позже) налог не начисляется, поэтому продавцы недвижимости могут выдохнуть, они ничего не должны государству.

База налогообложения — вырученные денежные средства по договору купли-продажи, уменьшенные на сумму налоговых вычетов.

2. Минимальный срок владения домом.

Свидетельство о праве владения — документ, который определяет обязанность уплаты налога на продажу дома. Что здесь имеется в виду?

До 2016 все продавцы платили налог с продажи жилья, если срок владения составлял менее трех лет. Естественно, такие краткосрочные собственники домов наиболее интересовали государство, по этой причине именно они и становились налогоплательщиками.

Сейчас же, а именно с 1 января 2016 года, требования ужесточились.

Теперь, чтобы быть освобожденным от уплаты налога на продажу дома, нужно быть его собственником как минимум 3 или 5 лет:

Три годадля тех, кто зарегистрировал на себя недвижимость до 1 января 2016 года.
Пять летдля тех, кто получил право собственности после 1 января 2016 года.

Внимание! От выплаты налога на продажу дома вы освобождаетесь, если были его полноправным владельцем в течение трех лет в результате:

  • получения наследства и дарения недвижимости от близкого члена семья: супруга(и), мамы, папы, бабушки, дедушки, брата, сестры, детей;
  • приватизации;
  • получения права на собственность плательщиками ренты.

Причем дата старта владения квартиры вследствие получения наследства соответствует дню смерти наследодателя.

Срок 5 лет используется только при одновременном наступлении трех событий:

  • вы купили дом или получили его в наследство от третьих лиц (не родственников);
  • право собственности зафиксировано после 1 января 2016 года;
  • продажа дома осуществляется также после 1 января 2016 года.

Таким образом, если вы не хотите платить налог с продажи дома или его части, вам нужно ждать пять лет. Тогда вы не будете должны государству и можете спать спокойно. Никакие штрафы и заполнение бумаг вам не грозят.

Если вы купили жилье до 1 января 2016 года, то можете подождать всего три года после совершения сделки и его регистрации. Тогда вы не потеряете внушительную сумму денег, которая пойдет на внесение налогового платежа в бюджет.

Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13% от налогооблагаемой базы, для нерезидентов — 30%. Причем вторые не могут воспользоваться правом на снижение налогооблагаемой суммы, которое позволяет уменьшить размер итогового платежа.

Если гражданин РФ продает дом, который находится за пределами государства, он также должен заплатить налог в размере опять-таки 13%.

3. Особенности налогообложения с продажи дома.


Налогообложение в любой сфере имеет множество нюансов.

Что касается расчета и оплаты налога с продажи дома, то следует учитывать такие особенности:

  1. Дата отсчета срока владения домом определяется днем внесения вашего жилого имущества в ЕГРН. Для этого загляните в свидетельство о праве собственности или возьмите выписку из ЕГРН и отсчитайте 3 или 5 лет до момента потенциальной продажи, чтобы ничего не платить государству.
  2. Если вы являетесь наследником дома, то срок для продажи, с которой не будет взиматься налог, отсчитывается с даты смерти наследодателя.
  3. Пенсионеры не входят в льготную категорию, поэтому не могут рассчитывать на послабления со стороны государства. При продаже своего дома они на общих основаниях оплачивают налог.
  4. Если вы продали дом в более ранние сроки (до трех или пяти лет владения), то вам необходимо заполнить декларацию по НДФЛ и подать ее в местное отделение ФНС.
  5. На самом деле остаться незамеченным не получится. Налоговые инспекторы будут оповещены о сделке купли-продажи дома, но они не будут знать, какой размер дохода получил продавец. Поэтому непредоставление декларации влечет за собой штрафы.

  6. К декларации необходимо подать заявление на налоговый вычет. Специалисты ФНС не будут заботиться о вас и самостоятельно изучать возможность его применения. Только вы должны побеспокоиться об экономии собственных денежных средств и предусмотреть свое право на уменьшение налогооблагаемой базы.
  7. Даже если вы были собственником дома более трех или пяти лет, и решили его продать, то все равно вам придется стать гостем местного отделения ФНС, чтобы предоставить им паспорт и договор купли-продажи. Заполнение декларации в этом случае не осуществляется.
  8. Если вы продаете свой дом, и желаете сразу же потратить вырученные средства на покупку другой недвижимости, то для получения права на пересчет налоговой базы за счет вычета вам необходимо обратиться к специалисту ФНС и заранее обсудить такую возможность.
  9. Для этого необходимо соблюсти требование — продажа дома и покупка нового жилья должны осуществиться в одном отчетном периоде, то есть получить деньги и подержать их на депозите, чтобы еще больше заработать, не получится. Нужно скорее оформлять сделку покупки.

  10. Размер налога напрямую зависит от стоимости продажи дома. Намеренное снижение суммы сделки — нарушение законодательства.
  11. Но правительство отлично осведомлено в этой довольно распространенной схеме, поэтому внесло в законодательство такой пункт: база налогообложения равна кадастровой суммы, умноженной на коэффициент (0,7).

  12. Подача декларации по подоходному налогу возможна до 30 апреля года следующего за отчетным, а внести платеж в государственную казну необходимо до 15 июля. Если вы проведете сделку в 2018 году, то сдать документ и заплатить налог нужно в 2019 году.

Порядок расчета налогового платежа в бюджет с продажи дома


База налогообложения прямо влияет на размер налога к оплате. Для снижения налоговой нагрузки на продавцов недвижимости правительство разработало налоговые вычеты. У вас есть два варианта:

  1. уменьшение суммы сделки на 1 миллион рублей (особенно это актуально для тех, кто получил наследство и хочет продать дом);
  2. из полученных доходов вычитают расходы, которые были понесены для покупки дома.
  3. kak-umenshit-nalog-pri-prodazhe-zhilja

Важно! Для уменьшения налогооблагаемой базы вы можете использовать лишь один из предложенных вариантов.

Отдельное внимание уделяется кадастровой стоимости жилого дома. Выше мы уже говорили, зачем она была внедрена. Так вот, она не учитывается для той недвижимости, которая была зарегистрирована до 1 января 2016 года. Для настоящего времени, если продажная стоимость превышает 70% от кадастровой, продавец может выбрать один из вычетов — стандартный или «доходы минус расходы».

Бывает ли налоговый платеж, равный нулю? Это возможно, если стоимость продажи дома равна расходам, которые были понесены для его ранней покупки. Причем эта цена должна быть равной или большей, чем 70% кадастровой стоимости.

Теперь все разберем на примерах.

1) Стандартный налоговый вычет — уменьшаем налогооблагаемую базу.


Его размер составляет 1 миллион рублей. Он используется для тех, кто получил дом в наследство или в качестве дара (то есть новоиспеченный собственник не нес никаких расходов на его приобретение) или же купил его меньше, чем за 1 миллион.

Уменьшение кадастровой стоимости при использовании стандартного вычета имеет свои особенности:

  1. Размер кадастровой стоимости домов, которые были зарегистрированы до 2016 года, не влияет на расчет конечного налогового платежа.
  2. Если продажная цена дома больше 70% кадастровой стоимости, то продавец делает вычет именно из суммы по сделке.
  3. Если цена продажи дома меньше 70% кадастровой стоимости, то вычет производится от второй суммы.

Пример №1.

Дом был получен в наследство в 2015 году. Владелец (налоговый резидент) решил продать его в 2017 за 5 миллионов. Так как регистрация права собственности произошла до 2016 года, к тому же он не нес никаких расходов на покупку жилья, то он имеет право воспользоваться стандартным вычетом.

1.Определяет налоговую базу: 5 000 000 — 1 000 000 = 4 000 000 руб.
2.Умножаем на налоговую ставку: 4 000 000 * 13% = 520 000 руб.

Если не использовать право на уменьшение налоговой базы, то платеж в бюджет будет значительно больше — 650 000 руб.

Пример №2.

Продавец выручил со сделки 7 миллионов. Кадастровая стоимость дома была оценена в 8 миллионов.

1.Определяем 70% кадастровой стоимости: 8 000 000 * 70% = 5 600 000 руб.
2.Так как 7 000 000 руб. больше 5 600 000 руб., то вычет делаем из продажной стоимости дома, и он будет равен 6 миллионов (7 000 000 — 1 000 000).
3.Налоговый платеж составит: 6 000 000 * 13% = 780 000 руб.

Пример №3.

Кадастровая стоимость дома составляет 5,5 миллионов. Вы же продаете дом за 3,3 миллиона.

1.5 500 000 * 70% = 3 850 000 руб. — используется для определения налоговой базы.
2.Так как цена сделки занижена, платеж считается с большей суммы: 3 850 000 * 13% = 500 500 руб.

2) «Доходы минус расходы».


Если вы ранее приобрели дом, и в настоящее время хотите его продать, то можете сэкономить средства на оплату налога. Для этого нужно уменьшить базу налогообложения на сумму расходов, которые вы несли при покупке этого же жилья.

В подтверждение своих трат вам понадобится предоставить документы, которые продемонстрируют вашу сделку о покупке дома, а не получении его в наследство или в дар.

Уменьшение кадастровой стоимости производится по тому же принципу, что и при использовании стандартного вычета

Важно! Кадастровая стоимость дома берется по состоянию на 1 января года, в котором производится сделка купли-продажи.

Пример №1.

Вы приобрели дом в 2015 году за 5 миллионов. В 2017 году вам удалось продать его за 7,5 миллионов. Помимо использования стандартного «миллионного» вычета вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость покупки жилья.

1.7 500 000 — 5 000 000 = 2 500 000 руб.
2.Определяет налоговый платеж: 2 500 000 * 13% = 325 000 руб.

Для сравнения уменьшим базу на миллион и посчитаем налог:

1.7 500 000 — 1 000 000 = 6 500 000 руб.
2.Налог к оплате: 6 500 000 * 13% = 845 000 руб.

Конечно, для вас выгоден именно первый вариант. Поэтому рекомендуем самостоятельно посчитать платеж к оплате, чтобы выбрать более выгодный вариант.

Пример №2.

Покупка дома состоялась в 2016 году. Расходы на его приобретение составили 3,5 миллиона. И уже через год в 2017 вы его продали за 5 миллионов. При этом по состоянию на 1 января текущего года его кадастровая стоимость равна 6,2 миллионов.

1.6 200 000 * 70% = 4 340 000 руб.
2.Так как кадастровая стоимость ниже продажной, то вычет расходов делаем именно из нее: 5 000 000 — 3 500 000 = 1 500 000 руб.
3.Посчитаем платеж в бюджет: 1 500 000 * 13% = 195 000 руб.

Пример №3.

Гражданин купил дом в начале 2016 года за 4,5 миллиона. В 2017 году он его решил продать за 5 миллионов. Выписка из ЕГРН гласит, что его стоимость составляет 8 миллионов.

1.8 000 000 * 70% = 5 600 000 руб.
2.Кадастровая стоимость выше продажной, поэтому расходы вычитаются из первой: 5 600 000 — 4 500 000 = 1 100 000 руб.
3.Налоговый платеж равен 1 100 000 * 13% = 143 000 руб.

Таким образом, мы видим, что использование «миллионного» вычета не выгодно для тех, кто вначале купил дом, а затем его продал. Его использование целесообразно, если расходы на приобретение составили меньше миллиона. Не будем кривить душой, второй вариант редкий, так как в современных реалиях купить недвижимость за такие деньги довольно сложно.

Налог при продаже недвижимости.

В каких случаях его надо платить? Кто должен
платить налог при продаже недвижимости?

Подробно о том, как оплатить налог при продаже дома

Что же делать после продажи дома, чтобы не иметь проблем с законом? Все просто: подготовьте документы и отправляйтесь в отделение ФНС. От вас потребуется:

1.Ваш паспорт
2.Свидетельство о праве собственности на проданный дом
3.Договор купли-продажи
4.Расчетный документ (выписка из банка, квитанция)
5.Декларация 3-НДФЛ
6.Заявление на налоговый вычет
7.Документы о подтверждении расходов на покупку дома

После принятия пакета документов специалист ФНС проверяет подлинность сделки, а также учитывает право продавца на снижение налоговой нагрузки. Если все в порядке, то уже через 10 дней вам придет уведомление с конечной суммой к оплате.

Самостоятельно рассчитать налог с продажи дома можно даже до совершения сделки. Это позволит вам понять, с какой суммой вам придется распрощаться, а также понять, какую минимальную стоимость запрашивать за свое имущество.

Кстати, не забывайте о том, что в случае уклонения от ее оплаты вам будет грозить административная и уголовная ответственность.

Один комментарий
  1. Лидия 20.06.2018 / Ответить
Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector