Меню

Руководство, как правильно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру в новостройке: 6 документов, которые нужно проверить у застройщика + 7 способов заключения сделки + 4 этапа + 3 распространенные схемы мошенничества.

kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke

Итак, решение о том, чтобы купить жилье принято и обжалованию не подлежит. Да не абы какое, а в новостройке, чтобы стать первыми и счастливыми его владельцами – и никаких тебе «приветов» от старых хозяев в виде поломанных лыж в чулане или уснувшего вечным сном хомячка.

В таком случае вам будут полезны наши советы, как правильно купить квартиру в новостройке.

Весь процесс можно разделить на 4 этапа.

Шаг за шагом, как купить квартиру в новостройке…

Этап №1. Выбираем квартиру в новостройке правильно, а не находим себе новую головную боль.

Прежде чем купить в новостройке такую желанную квартиру, нужно:

  1. Определиться с ее ориентировочной площадью (зависит от количества членов семьи и вашего бюджета), районом (не думаем, что вам в радость будет возить детей в школу за 7 километров), другими пожеланиями (этаж, планировка и т.д.);
  2. Узнать ее ориентировочную стоимость.

    Тут вам в помощь придут объявления о продаже в газетах, специализированные сайты, сайты фирм-застройщиков, продающих квартиры в новостройках.

    Так, в декабре 2017 года средняя стоимость метра квадратного в Москве составила около 200 тыс.рос.рублей.

  3. Правильно выбрать компанию-застройщика.

    Едва ли не самый ответственный момент в приобретении жилья на первичном рынке.

    Прежде чем купить квартиру в новостройке, попросите cотрудника фирмы показать вам следующие документы:

    • решение местной администрации о выделении земельного участка под строительство;
    • договор аренды участка под строительство. Причем правильно, чтобы его сроки были больше, чем сроки самого строительства. После его завершения земля под домом переходит в собственность жильцов квартир;
    • технические условия под коммуникации. Вы же не хотите чертыхаться по пять раз за вечер, когда будет отключаться свет или вода?
    • проект строительства новостройки и его экспертиза;
    • лицензия фирмы на строительную деятельность;
    • разрешение на проведение строительных работ по новостройке.

И не бойтесь: вот так просто идите в отдел продаж и «копайте» так глубоко, как только сможете – лучше прослыть занудой, чем «лохом», погоревшим на покупке квартиры в новостройке!

Не забывайте, пожалуйста, и о репутации фирмы-застройщика, чтобы правильно купить квартиру в новостройке:

  • пообщайтесь с теми, кто уже приобрел у нее жилье: довольны ли они сроками сдачи объекта, качеством строительных работ, послепродажным обслуживанием и т.д. ?;
  • узнайте, сколько крупных объектов и насколько успешно сдал застройщик.
  • ВАЖНО! Эксперты рынка утверждают, что очень плохим сигналом является то, что фирма ухватилась за несколько крупных строек и ни одну их них пока не довела до конца. Есть такое? Тогда, как говориться, «беги, Лола, беги!»;

  • узнайте, как долго застройщик возводит новостройки, есть ли достаточный опыт;
  • убедитесь, что юридический и фактический адрес совпадают: найдите сотрудников фирмы по адресу, указанному на официальном сайте. Вам ведь не нужны фирмы-«невидимки»?

После того, как выбрана подходящая квартира и проверен застройщик, можно переходить к оформлению документов.

Этап №2. Заключаем сделку правильно: 7 наиболее распространенных способов приобрести жилье в новостройке.

В фирме-застройщике вам могут предложить в новостройке несколько вариантов купить квартиру:

  1. Долевое строительство.

    Фирма обязуется передать вам определенное жилье, а вы – инвестировать его строительство в сумме и порядке, предусмотренными договором. По сути, вы вкладываете деньги в свою будущую квартиру.

    Чаще всего предусмотрен начальный взнос (30-60% стоимости квартиры), а оставшиеся деньги выплачиваются равномерными суммами раз в месяц.

  2. Паевой взнос.

    В этом случае вы делаете паевые взносы в строительство новостройки, а за это получаете прописанную в договоре квартиру.
    Нужно помнить, что чем на более раннем этапе вы начинаете платить паевые взносы или платежи по долевому строительству, тем дешевле в итоге обходиться квартира;

  3. Инвестиционный вклад (договор инвестирования).

    Для тех, кто хочет почувствовать себя этаким волком с Уолл-стрит, инвестирующим в новостройки. По сути, схема та же, что с паями и долями, но называется это инвестированием;

  4. Переуступка прав требования.

    Договор заключается в том случае, если вы желаете вместо кого-то вступить в долевое строительство, строительный кооператив и т.д. Например, ваши знакомые выезжают за границу и не видят смысла дальше выплачивать свою квартиру по договору паевого участия.

  5. Вступление в товарищество/строительный кооператив.

    Очень близко к долевому строительству. Подразумевается, что люди, которым нужна квартира в новостройке объединились и создали юридическое лицо – кооператив или товарищество, – чтобы решить свой жилищный вопрос.

    Недвижимость обходиться дешевле тем, кто раньше вступил.

  6. Покупка векселя.

    Вы покупаете у компании вексель по полной цене квартиры в новостройке. В указанные сроки этот вексель будет обменян на жилье. Но «фишка» в том, что юридически ваш вексель не привязан к квартире и вам могут вернуть просто деньги.

    А если за это время недвижимость подорожает? Тогда на эту сумму вы уже не сможете приобрести квартиру в новостройке. То есть не самый выгодный для покупателя вариант оформления сделки.

  7. Договор предварительной покупки-продажи жилья.

    В этом случае вы платите застройщику сразу всю сумму за квартиры в новостройке и ожидаете конца стройки. После сдачи многоэтажки жилье, согласно договору, передается покупателю.

    Но юридически также нет четкой привязки к облюбованной квартире и «на финише» вы можете получить назад свои деньги. И как в предыдущем варианте, за это время недвижимость может подорожать.

Словом, специалисты два последних способа приобретения жилья в новостройке – покупка векселя и договор предварительной купли-продажи – не рекомендуют, как не совсем правильные и безопасные.

Еще один важный нюанс: в какой бы форме вы не купили новостройку, правильно будет, если в документе будет указано:

  • точные данные продавца (фирмы-застройщика) и покупателя/покупателей (если владельцев несколько);
  • точные данные по квартире (адрес, этаж, площадь, техническое состояние на момент передачи и т.д.);
  • точная дата передачи квартиры в новостройке ее будущему владельцу;

  • четкий график выплат за квартиру.

    То есть вы должны понимать, когда и какие суммы вам нужно вносить на счет или в кассу фирмы-застройщика, чтобы в итоге получить в собственность долгожданную квартиру.

    Наиболее грамотные фирмы график выплат оформляют специальным приложением;

  • дата заключения и подписи сторон.

Кстати, если есть хотя бы малейшие сомнения по поводу этой бумаги, не пожалейте времени и денег на консультацию юриста и покажите бумагу ему до подписания – это как раз тот случай, когда лучше не то что семь, а двадцать раз отмерять и один – отрезать.

Этап №3. Прием квартиры в новостройке от фирмы-застройщика: глядите в оба!


Наконец-то, после мучительного выбора застройщика, квартиры и выплат за нее настал праздник и на вашей улице, причем в прямом смысле слова – передача квартиры.

Как бы радость не затуманивала вам глаза, чтобы правильно в новостройке купить квартиру, тщательно все проверьте, прежде чем подписать акт приема-передачи. Ведь потом будет «поздно пить «Боржоми»:

Квартиры без отделки:

ОбъектНа что обратить внимание
СтеныГлавное условие, которому должны соответствовать стены в помещении – ровность. Стены обязательно должны быть вертикальны и расположены строго под прямым углом относительно пола. Измерить отклонение очень просто. Для этого подойдет лазерный или самодельный отвес из груза и прочной нитки. Конструкция монолитных стен допускает величину отклонения в 15 миллиметров, кирпичных – пять миллиметров. Трещины, видимые глазу швы, размывы, лишние выпуклости – недопустимы.
ПотолокОбязательно необходимо сверить высоту потолка с той, которая указана в документах на квартиру, а также проверить отсутствие протечек. Ровная поверхность, однотонный цвет, отсутствие трещин, пустот и резких перепадов является обязательным условием.
ПолПоверхность пола обязательно должна быть ровной, лишенной трещин, видимых дефектов, перепадов и пустот.
Отопление
Прочно закрепленные радиаторы и трубы, лишенные каких-либо дефектов – вмятин, выпуклостей, царапин и так далее, должны располагаться в тех местах, которые указаны в проектной документации. При отсутствии батарей, обязательно наличие кронштейнов для крепления.
ВентиляцияПроверку вентиляции выполнить очень просто. Лист тонкой бумаги А4 необходимо приложить к отверстию. В идеале он должен прилипнуть.
ЭлектросетьЭлектрощиток должен содержать следующее: счетчик, вводной автомат, устройство защитного отключения, питающие бытовые розетки автоматы. Стоит попробовать качество электросети на работе бытового электроприбора. Подойдут те, которые потребляют много энергии.
ВодоснабжениеНеобходимо открыть все краны и удостовериться в том, что напор одинаково ровный, не прерывающийся. Важным условием является вертикальное или под легким наклоном вытекание струи воды. В случае, если струя разбрызгивается, кран деформирован изнутри, что вскоре может привести к протечкам. Положение стояков канализации должно быть вертикальным.
КанализацияК тройникам на кухне, в туалете и ванной комнате должно быть легко добраться. Необходимо, чтобы они были крепко закреплены.
Окна, балконы, лоджииПодоконники должны быть строго горизонтальны, вертикальные грани окон – находиться под прямым углом к подоконникам. Стекла – плотно прилегающие к раме, без трещин, рамы – крепкие, установленные плотно и надежно. Ручки обязательно должны работать свободно, легко открываться и закрываться. Оконные откосы – плоские, одинаково разведенными относительно стены, без разводов и трещин.
ДвериОбязательна строгая вертикальность межкомнатных проемов, которые должны иметь форму прямоугольника. Для этого стоит проверить ширину нижней и верхней частей. Высота проемов – от 2,1 метров и выше.

Свои подсказки специалисты дают и тем, кто приобрел жилье в новостройке с отделкой и хочет правильно его принять у фирмы-застройщика.

Квартиры с отделкой

ОбъектНа что обратить внимание
Стены
Ровные, подготовленные к финальной отделке. Максимальное отклонение от строгой вертикали – три миллиметра. Поверхность ровная, без наплывов и разводов, трещин и перепадов высот.
ПолОтсутствие трещин на стяжке, пустот и пузырей, идеальная горизонтальность. Звукоизоляционный материал должен быть проложен между стенами и стяжкой. Обязательно наличие изолирующего от влаги материала в ванной комнате
ПотолокОбязательно должен быть отшпатлёван, подготовлен к покраске. В случае нанесения слоя краски, стоит проверить его качество и равномерность.
ОтоплениеРадиаторы должны плотно прикреплены к стене, подключены к системе, находиться на высоте не менее шести сантиметров от пола, пяти – от подоконника и от стен – 2,5 сантиметров. Недопустимы даже малейшие внешние дефекты.
Вентиляция, электроснабжение, канализация и водоснабжениеПроверяются таким же способом, что и в случае с квартирами без отделки.
ДвериМеталлические входные двери должны быть установлены ровно, строго вертикально. Замки должны легко открываться, не быть расшатанными, ручки - свободно двигаться. Недопустимо наличие зазоров между рамой и дверью.

Вас все устраивает и вы, выдохнув, «подмахнули» акт приема-передачи? Тогда остался завершающий этап – оформить право собственности на квартиру.

Тут возможны варианти – либо этим за отдельную плату занимается сам застройщик либо вы сами. Процедура остается одинаковой.

Этап №4. Правильно регистрируем право собственности на квартиру.


Для того, чтобы не только купить, но и правильно закончить оформление документов по квартире в новостройке, нужно зарегистрировать свое право собственности напрямую в отделении ЕГРП (Росреестре), через ближайший МФЦ (многофункциональный центр) или сайт госуслуг (https://www.gosuslugi.ru), предоставив такие документы:

  • заявление. Проще всего заполнить на месте по образцу;
  • документ, подписанный с компанией-застройщиком (оригинал договора и ксерокопия);
  • разрешение на ввод строения в эксплуатацию (ксерокопия);
  • акт о разделе квартир между паевиками/членами кооператива/долевиками (ксерокопия);
  • акт приема-передачи вашей квартиры;
  • план по этажам из БТИ и экспликация;
  • паспорт владельца/владельцев +ксерокопия;
  • чек по уплате госпошлины за регистрацию. Реквизиты можно взять в самом Росреестре или МФЦ. Также можно рассчитаться банковской карточкой через Интернет.

Если вы подаете заявление через сайт госуслуг, то приготовьте сканы вышеперечисленных документов.

Запись о том, что квартира принадлежит вам, сотрудники ЕРГП должны внести не позже, чем через 10 дней после подачи заявления. В дальнейшем, чтобы провести какие-то операции с этой недвижимостью, вам нужно будет заказать выписку из ЕГРП.

3 мошеннические схемы, которых нужно остерегаться, или Как правильно купить квартиру в новостройке и не дать себя «развести»…


Чтобы покупка квартиры в новостройке не обернулась ночным кошмаром о потерянных деньгах, нужно знать основные схемы «развода» в этой сфере.

Схема № 1. Долгострой.

Интернет кишит «страшными историями» о том, как фирмы сознательно затягивали стройку, чтобы «прокрутить» деньги на стороне или вытребовать с дольщиков новые суммы, мотивируя это удорожанием стройматериалов.

А если вы отказываетесь доплачивать, то вложенные деньги вам, конечно, вернут, но время и нервы уже потрачены. Да и за те средства, на которые вы рассчитывали, недвижимость уже не купишь.

Выход из ситуации. Обратите внимание на те пункты в соглашении, в которых указана ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объекта (такие обязательно должны быть!), а также убедитесь, что ранее все новостройки выбранная вами фирма сдала в срок.

Схема № 2. Дополнительные соглашения.

Недобросовестные застройщики могут предложить паевику подписать дополнительное соглашение, в котором пересмотрена цена квартиры в новостройке или, например, сроки ее сдачи.

Фактически, согласившись на дополнительное соглашение, вы «перечеркиваете» основное соглашение, подписанное заранее!

Выход из ситуации. Если вас не устраивают новые, навязываемые вам условия, просто не подписывайте дополнительное соглашение и настаивайте на исполнении обязанностей по основному договору. В противном случае пообещайте обратиться в суд.

Ошибки при покупке квартиры в новостройке.

Как купить квартиру? Консультирует эксперт по недвижимости
Елена Колесник:

Схема № 3. Навязывание дополнительных услуг.

Компания-застройщик соглашается подписывать бумаги по квартире о продаже, если вы согласны на платные, дополнительные услуги, например, на оформление ею ваших прав на квартиру, страхования финансовых рисков, согласия на удержание квартплаты (если при застройщике организована управляющая компания) и т.д.

При этом стоимость этих услуг сильно завышена.

Выход из ситуации. Одно дело, если застройщик – уважаемая, проверенная компания, которой не грех и заплатить за то, чтобы многоквартирный дом содержался в порядке, и совсем другое – новички, пытающиеся ободрать вас, как коза липку. Если вам навязывают кучу ненужных платных опций – ищите другую фирму.

Это три основные ситуации, которых нужно остерегаться, если вы хотите купить квартиру в новостройке правильно.

В целом же, чтобы приобрести жилье, а не дополнительные хлопоты, нужно обращаться в известные, с хорошей репутацией компании-застройщики. Также нелишней будет консультация опытного юриста перед тем, как подписать бумагу о купле-продажи.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector