Меню

Как купить земельный участок у государства: все нюансы

Как купить земельный участок у государства: 5 этапов при покупке у частного или юридического лица + 2 варианта приобретения у государства + список необходимых документов.

kak-kupit-zemelnyj-uchastok-u-gosudarstva

Что может быть лучше семейного гнездышка где-нибудь за городом? Да, именно такого, о котором вы мечтали – с белым забором, зеленым газоном и золотистый ретривером в придачу. Но для осуществления этой благородной мечты вам нужно тихое место. Вот тогда и возникнет вопрос, как купить земельный участок с минимальными затратами времени и средств.

Нюансы будущей сделки зависят от того, у кого именно вы собираетесь купить земельный участок:

  • у частного лица.

    Наверное, самый простой в плане оформления вариант;

  • у юридического лица или предпринимателя.

    Список необходимых документов несущественно, но увеличивается;

  • у государства или региональной администрации.

    Вот уже где действительно предстоит бумажный забег на длительную дистанцию. Овчинка стоит выделки только в нескольких случаях, о которых мы расскажем ниже в статье.

Опытные юристы настаивают на том, что отдать предпочтение стоит все-таки покупке участка у частного или юридического лица.

«Если вы не совсем уж камикадзе, готовые жизнь положить ради дома в трех метрах от автотрассы, то не связывайтесь с государством», – шутят они, но все же дают рекомендации для самых стойких, как пройти бюрократические преграды.

5 этапов, как купить земельный участок у частного или юридического лица

Этап №1. Осмотр земельного участка.

Даже если вы уверенны, что это место – ваш личный рай, перед тем, как купить земельный участок проверьте:

  • рельеф местности и геологию.

    Все эти спуски-подъемы будут радовать вас где-то лет до 50-60, пока вам будет несложно их преодолевать. А что будет в форму старости? А если к вам внуки будут приезжать?

    Также проверьте почву, ведь будет безумно жаль вложенных денег и труда, если возведенный дом просядет из-за рыхлой почвы или грунтовых вод.

  • форму участка, особенно если вы планируете строительство жилья: сложно построить толковый дом на очень узкой или длинной территории. Ваш идеальный вариант – форма квадрата или не слишком вытянутого прямоугольника;
  • экология.

    Тщательно осмотритесь: нет ли в опасной близости большого промышленного предприятия, свалки или оживленной автотрассы? А вот наличие рядом речки, соснового бора или пшеничного поля станет приятным бонусом к участку;

  • инфраструктура.

    Для комфортного пользования земельным участком, особенно, если планируется стройка жилья и ведение подсобного хозяйства, не обойтись без дороги (хотя бы грунтовой), электричества, водоснабжения, канализации, газоснабжения.

    Не соблазняйтесь на «сладкую» цену участка, если понимаете, что проведение всех коммуникаций и коммунальных благ влетит вам в огромную копеечку – сами не рады будете покупке!

Когда нужно сделать выбор между несколькими земельными участками, специалисты рекомендуют выписать «плюсы» и «минусы» каждого из них в порядке приоритетности – кто-то будет мириться с плохой дорогой ради близости соснового бора, а кто-то готов потратиться на трубы для канализации, лишь бы быть поближе к центру города.

После того, как выбор сделан, можно переходить непосредственно к покупке.

Этап №2. Изучение документов продавца на реализуемый земельный участок.

Едва ли не самый ответственный этап, где от вашей внимательности и дотошности зависит юридическая чистота сделки.

Итак, перед тем как купить земельный участок, попросите продавца показать:

  • паспорт гражданина РФ, если он является непосредственным владельцем;
  • паспорт гражданина РФ и нотариально заверенную доверенность, если от имени хозяина участка сделку будет заключать его представитель;
  • паспорт гражданина РФ и св-во о регистрации, если вы хотите купить участок у частного предпринимателя;
  • учредительные бумаги в том случае, если продавцом выступает юридическое лицо, то есть с-во о регистрации, устав и т.д.;
  • кадастровый паспорт участка.

    Согласно Земельного Кодекса, продаваться могут только участки, поставленные на кадастровый учет, о чем и свидетельствует этот документ:

  • kadastrovyj-pasport-uchastka

  • документ, на основе которого продавец приобрел право на данный участок.

    Это может быть договор купли-продажи, дарственная, завещание, решение суда и т.п.;

  • выписка из ЕГРП (Росреестра) (с 01.01.2017 г). или свидетельство о праве собственности на землю (если право регистрировалось раньше):
  • EGRP-vypiska-odin

    EGRP-vypiska-dva

  • письменное согласие супруга/супруги продавца на продажу участка, если он – частное лицо и приобрел землю, будучи в официальном браке.

    Дело в том, что в случае развода бывшая вторая половина может заявить, что никакого согласия не давала, земля – вместе нажитое имущество и, соответственно, ей полагается половина;

  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если земельный участок по документам принадлежит ребенку до 18 лет;
  • отказ от покупки земельного участка государством или муниципальными властями, если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения (за некоторыми исключениями, в том числе – для земель под свой сад, огород, гараж, дом и т.п.).Дело в том, что именно государство имеет приоритетное право на покупку сельхозземель. Хозяин участка обязан письменно (лучше всего письмом с уведомлением) проинформировать местный земельный отдел о намерении продать свой участок.Должен последовать либо такой же письменный отказ, либо деликатное молчание. Молчание в течении одного месяца означает, что можно заключать сделку с другим покупателем (не государством).

Чтобы окончательно убедиться, что продавец имеет право совершать сделки с этой землей, юристы рекомендуют перестраховаться и тоже заказать выписку из ЕГРП по земельному участку, а также сделать запрос в налоговую инспекцию по месту регистрации хозяина земли, если это – частный предприниматель или фирма.

Внимательно проверяйте указанное назначение земли, ее размеры, размещение и кадастровый номер.

В случае, если всех документов продавец предоставить пока не может, следует оговорить сроки, когда он их вам покажет и только тогда совершать покупку. Подкрепить вашу договоренность можно письменно, предварительным договором.

Этап №3. Заключение договора купли-продажи земли.


Типичный договор купли-продажи земли легко найти в Интернете, поэтому вам для того, чтобы успешно купить земельный участок, остается только удостовериться, что документ содержит:

  • достоверные данные о покупателе и продавце (фамилии, контакты и т.п.);
  • достоверные данные о продаваемом участке (месторасположение, размер, кадастровый номер и т.д.);
  • цена сделки и порядок расчета. Например, может быть прописано, что сначала покупатель вносит 30% оговоренной стоимости, а оставшиеся деньги выплачивает равномерно до конца года;
  • дата, с которой покупатель обретает право на участок. Как правило, она совпадает с датой окончательного расчета;
  • отсутствие обременений на участок, то есть он не принадлежит другому лицу (не продавцу), не находиться в залоге и т.п.
  • дата заключения договора и подписи сторон.

Не стоит забывать, что такой договор надо заключать с привлечением нотариуса. Бумага готовиться в двух экземплярах – по одному для продавца и для покупателя участка:

kuplja-prodazhi-uchastka-dogovor

kuplja-prodazhi-uchastka-dogovor-prodolzhenie

В день перехода прав на участок покупателю нужно оформить передаточный акт, где указывается, что стороны в расчете и не имеют претензий друг к другу. Это завершающий штрих по договору купли-продажи.

Этап №4. Расчет за приобретенный земельный участок.


Как правило, между двумя частным лицами проводиться наличными, а частный предприниматель или фирма могут попросить перечислить деньги на расчетный счет.

ВАЖНО!

Чтобы покупатель потом не заявил, что никаких денег от вас не получал, расчет наличными лучше проводить при свидетелях, настаивайте на расписке о получении денег.

Также можно проплатить наличными в банке с использованием банковской ячейки, что считается наиболее цивилизованным методом.

Этап №5. Регистрация своих прав на землю после того, как вы ее купили.

Свершилось: передаточный акт подписан, деньги уплачены, а в голове только картинка вашего будущего большого дома. Не спешите расслабляться!

Ведь приобрести участок – еще не все: вам нужно зарегистрировать свои права на него в ЕГРП (Росреестре).

Сделать это после того, как вы купили земельный участок, можно напрямую в ближайшем отделении Росреестра, через МФЦ (многофункциональный центр) или сайт госуслуг (https://www.gosuslugi.ru), вооружившись следующими документами:

  • заявление (можно написать по образцу на месте);
  • паспорт нового владельца;
  • паспорт представителя и доверенность, заверенная у нотариуса, если бумаги оформляет представитель;
  • свид. о регистрации ЧП, если вы купили земельный участок, как частный предприниматель;
  • учредительные документы и доверенность на представителя фирмы, если землю купило юридическое лицо;
  • кадастровый паспорт участка;
  • договор купли-продажи по которому возник переход прав на землю новому владельцу;
  • другие документы (редко возникает необходимость). Уточнит полный перечень лучше у представителя ЕГРП на месте;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности. Реквизиты для оплаты также подскажут в ЕГРП.Если Вы оформляетесь через сайт госуслуг, то возможна оплата банковской карточкой через интернет-банкинг.

Соответствующая запись в Росреестр о том, что вы имеете право собственности на земельный участок, который вы купили, будет внесена на протяжении 10 дней с момента подачи документов.

2 способа, как купить земельный участок у государства и остаться в здравом уме и светлой памяти


Если вы полны решимости сразится с чиновниками за выбранный земельный участок, купить его вы сможете двома способами:

  1. Без торгов (аукциона), если речь идет о:

    • продаже юрлицам, которые уже имеют право на бессрочное использование участка;
    • сельскохозяйственных наделов, которые вы арендовали больше 3-х лет и использовали строго по назначению, нареканий нет;
    • выкупе земли для комплексного освоения (кроме постройки жилья эконом-класса);
    • если надел покупает некоммерческая организация (например, благотворительная) для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
    • без торгов продается также земля под строениями владельцам этих строений (чаще всего встречается именно этот вариант);
    • для строительства дачи, жилого дома, ведения подсобного хозяйства с согласованием с региональной администрацией (еще один распространенный вариант).
  2. Покупка земельного участка с аукциона (торгов) – во всех случаях, кроме перечисленных выше.

    Это для тех смельчаков, которые просто ткнули пальцем в карту и сказали: «Хочу здесь страусов разводить!».

    Процедура оформления такой сделки достаточно сложна и отнимает много времени. Речь о ней пойдет чуть ниже.

Как купить земельный участок у государства без аукциона: пошаговый план действий


Сначала давайте рассмотрим, как совершается сделка по упрощенной процедуре – без торгов.

Шаг № 1. Подача заявления.

Если вы выяснили в земотделе местной администрации, что имеете право купить данный земельный участок у государства без торгов (аукциона), то приготовьте следующие документы:

  1. Свой паспорт;
  2. Заявление, в котором указать:
    • паспортные данные;
    • кадастровый номер, расположение и площадь участка;
    • основание для выкупа земельного участка без торгов, например, вы владеете домом, который на нем стоит;
    • назначение, по которому будет использоваться участок;
    • контактная информация чтобы связаться с вами.
  3. Документы, которые подтверждают ваше право собственности на жилье на земучастке, если таковые имеются, например, выписка из ЕГРП.
  4. Документы, подтверждающие право использования землей. Например, акт о приватизации надела под домом, а теперь вы хотите докупить квадратные метры, так как реально пользуетесь гораздо большей площадью.
  5. Письменное согласие оплатить аванс, если вас устроит цена, которую установит за участок государство.

Шаг № 2. Ожидание решения земотдела.

В течении 30 дней государственные органы должны принять решение по вашему заявлению. Если все документы поданы, то отказа последовать не должно.

Шаг № 3. Проведение оценки земучастка.


Четко утвержденной формы такой оценки нет, в разных регионах она может отличаться. Проводиться государственными специалистами.

Шаг № 4. Оплата аванса за земельный участок.

Вас пригласят в местную администрацию подписать договор об уплате аванса в указанные сроки. Сделайте это на реквизиты, указанные в бумаге и сохраните чек.

Причем, авансовый платеж не должен превышать 20 % от общей суммы (во сколько землю оценили в целом).

Шаг № 5. Подготовка технической документации по участку перед продажей.

Естественно, этим занимаются работники земельного отдела. И от их усердия зависит то, как скоро вы сможете почувствовать себя настоящим хозяином

Шаг № 6. Подписание договора о купле-продаже земельного участка.

Документ должен иметь все те же реквизиты, что и при заключении сделки с частным лицом или предприятием (смотрите выше). Вам остается его только подписать и, согласно изложенному, уплатить оставшуюся сумму (за вычетом аванса).

Это не обязательно должен быть единовременный платеж: как правило, предлагают выплачивать одинаковыми суммами раз в месяц или квартал до полного расчета.

За просрочки в оплате может начисляться пеня.

Шаг № 7. Регистрация прав на участок, который удалось купить у государства.

С того дня, как к вам перешло право собственности на земельный участок (дата обязательно прописана в договоре), нужно зерегистрировать его в ЕГРП (Росреестре). Сроки, пакет документов и сама процедура практически не отличаются от того, что при сделке с частным или юридическим лицом (см.выше).

Как купить землю у государства с аукциона (торгов): длинный путь для самых смелых


А что делать, если вам ну очень уж приглянулся земельный участок и вы выяснили в местной администрации, что он, в принципе, может быть продан?

Тут есть два пути :инициатором торгов можете быть вы, а может и государство. От этого зависит и длительность оформления участка, и ваши затраты.

Вариант №1. Если инициатором торгов, чтобы купить надел у государства выступаете вы:

  1. Подготовьте схему участка, который вы хотите приобрести у государства.

    Лучше всего привлечь специализированную фирму;

  2. Подайте в земотдел местной администрации заявление с просьбой утвердить схему земучастка (заполняется на месте по образцу).У работников есть 2 месяца, чтобы сделать это или отказать с указанием причин.
  3. Проследить, чтобы чиновники поставили участок на кадастровый учет (сделали кадастровый паспорт)и зарегистрировали право собственности государства на этот надел.Тут очень много зависит от их желания помочь вам и расторопности.

    ВАЖНО!

    Если вы выступаете инициатором торгов, то все расходы на подготовку документов до проведения торгов ложатся на вас.

  4. Обратитесь в местную администрацию с просьбой провести торги по выбранному вами участку, указав в заявлении его кадастровый номер (заполняется на месте по образцу).Решение о проведении аукциона (торгов) должно быть принято на протяжении 2 месяцев после подачи вами заявления.
  5. Запросите и получите в коммунальных службах технические условия для подключения электричества, воды, канализации, газа и т.д.

    Власти попросят их предоставить, если вы собираетесь строить дом на выбранном участке.

  6. Узнайте в администрации точную информацию о месте и времени торгов.

    Она также может публиковаться в муниципальных СМИ, на официальном сайте за месяц до проведения.

    Также аукцион может проходить и в электронной форме.

  7. Не позже чем за 5 дней до даты торгов, чтобы купить земельный участок у государства, подайте заявку на участие в них (заполняется на месте по образцу), приложив такие документы:
    • копия паспорта (для частного лица);
    • копия паспорта и свидетельства о рег-ции (для частного предпринимателя);
    • копии учредительных документов (для фирмы);
    • квитанция об уплате сбора за участие в аукционе. Деньги возвращаются, если вы не победили в нем.
  8. Примите участие в аукционе.

    Как правило, если вы выступили инициатором торгов, то других покупателей не будет. Земля сотрудниками земотдела оценивается по рыночной стоимости или кадастровой, если ее просчитывали не более, чем 5 лет назад.

    Если же кто-то еще, кроме вас, изъявил желание поторговаться за земельный участок, то нужно помнить, что «шаг» аукциона составляет 3% от стоимости земли.

    После того, как вы выиграли торги, с вами заключается договор купли-продажи земельного участка по процедуре, описанной выше в статье. Единственный нюанс: при регистрации права собственности на землю в ЕГРП нужно будет дополнительно ко всем документам приложить бумагу (копию) по результатам аукциона.

    Она засвидетельствует, что именно вы являетесь его победителем.

На практике все эти этапы занимают от полугода (в лучшем случае) до полутора лет.

Как купить земельный участок? Порядок проведения процедуры.

Перечень документов. Советы судьи.

Вариант №2. Если инициатором торгов, чтобы купить землю у государства выступает государство, а не вы.

Здесь ситуация не такая плачевная, как в первом варианте, так как вы не имеете никакого отношения к подготовке схемы участка, не подгоняете чиновников в постановке его на кадастровый учет и т.д.

Фактически вы подключаетесь на этапе подачи заявки на аукцион. Далее действуете по схеме описанной выше – выигрываете торги, заключаете договор купли-продажи, платите за надел и регистрируете свое право собственности на него.

Как видите, есть несколько способов, как купить земельный участок, каждый из которых имеет свои особенности. Наиболее простая процедура – при покупке частным лицом у частного лица. Приобретение надела у государства чревато большими затратами времени.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector