Меню

Как продать ипотечную квартиру: 4 варианта заключить сделку

Можно ли продать квартиру в ипотеке: как продать по закону + 4 причины для продажи + 4 способа заключить сделку о купле/продаже + возможные риски + нужна ли помощь профессионала?

mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Этот материал будет интересен тем, кто уже не раз задумывался, как продать ипотечную квартиру.

Почему люди берут себе жилье в долг, а потом хотят от него избавиться? Причины таких поступков совершенно разные. Многие ошибочно считают, что продать жилье в ипотеке просто невозможно, но это совершенно не так.

Существуют способы избавления от надоедливого долга, которые, плюс ко всему помогут «отбить» потраченные деньги.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: подробно

По статистике, примерно 60% всех квартир на территории России покупались в ипотеку. Из-за экономического кризиса многие не могут выплачивать свои долги.

Соотношение количества взятых займов и долгов по них можно увидеть на графике:

kolichestvo-vydanyh-ipotechnyh-kreditov

Как видите, ситуация, что квартиру необходимо срочно продать, но на ней по-прежнему висит непогашенный долг, — это не редкость. Соответственно, возникает вопрос: реальна ли вообще такая сделка?

Избавиться от нее реально, но нужно провести очень грамотную сделку вместе с юристами. Сейчас даже неважно, на каком этапе находится выплата долга. Можно ли продать ипотечную квартиру в то время, когда она только начала строиться? Да, хотя это будет не так выгодно.

Запомните: сделки с квартирами в ипотеке дозволено проводить только с разрешения банка или другой финансовой организации, которая оформляла кредит.

Если будут допущены нарушения правил и законов, банк имеет право подать иск на заемщика и отсудить у него квартиру.

Какие еще могут быть причины подачи иска в суд со стороны банка?

  • владелец выполнял строительные работы, которые изменили технические показатели жилья;
  • заемщик не выплачивает ипотеку;
  • квартира существенно попорчена владельцем;
  • незаконное оформление дарственной или сделки о купле/продаже;
  • имущество перешло третьему лицу по вине заемщика.

Это значит, что выставить на продажу имущество можно лишь с помощью финучреждения, ведь, по сути, недвижимость полностью еще не принадлежит вам. Пока долг по кредиту не выплачен, теоретически, главный владелец квартиры – это банк. То есть, любые сделки в обход финансовой организации будут в итоге обращены против вас.

Это не значит, что вы не можете выставить на торги ипотечную квартиру. Более того, сделку реально оформить таким способом, чтобы вернуть себе деньги, потраченные на выплаты перед банком.

Если по каким-то причинам ваша семья не может справиться с долгами, продайте жилье. Не стоит обременять себя обязательствами перед банком, разрешить которые вам не по плечу.

Почему продают ипотечную недвижимость?

Причины, по которым люди избавляются от ипотечного жилья, самые разнообразные. Но чаще всего это связано с потерей работы, а вследствие, отсутствием стабильного дохода. Некоторые начинают экономить на всем или искать дополнительные виды заработка, а другие решаются продать квадратные метры.

Какие еще причины могут привести к необходимости продать квартиру в ипотеке:

  • потеря работы и дохода;
  • нужда в расширении жилищной площади;
  • семейные обстоятельства;
  • есть люди, которые продают жилье только для своей наживы.

1. Потеря работы.

Экономическая нестабильность страны сказалась на всех россиянах. На многих предприятиях происходит процесс сокращения работников, фирмы и компании закрываются навсегда. Вследствие этого, простые граждане оказываются без работы – следственно, главного источника дохода.

От потери должности застраховать никто не может. Потому каждому, кто берет ипотеку, нужно быть готовым и к такому исходу ситуации.

Банкам все равно, что у вас произошло на работе. Для них главное, чтобы заемщик каждый месяц вносил нужную сумму по кредиту. Просрочка даже в один день чревата штрафами и дополнительными взысканиями от банка.

Многие семьи, чтобы не загонять себя в большие долги, продают ипотечные квартиры сразу, как только понимают, что они неплатежеспособны.

2. Нужда в расширении жилищной площади.


Необходимость расширить территорию жилой площади возникает обычно при рождении ребенка. Когда в семье появляется второе дитя, то родители могут рассчитывать на государственную помощь в виде материнского капитала. Эти деньги разрешено по закону тратить на куплю недвижимости или приобретение квартиры в ипотеку.

Вторая причина для увеличения жилплощади – это высокий уровень дохода семьи. Когда люди начинают получать хорошую прибыль от бизнеса, то появляется естественное желание улучшить свои жилищные условия.

Поступить можно следующим образом:

  1. Выставить на торги заложенную квартиру и приобрести дом с большой квадратурой.
  2. Купить еще одну квартиру в кредит. Когда доход действительно большой, то финансовое учреждение не препятствует новой сделке.

3. Семейные обстоятельства.

Часто семейные пары хотят жить отдельно от родственников. Есть 2 варианта для молодоженов: снимать жилье или купить квартиру в ипотеку.

Снимать комнату – дешевле, чем платить по ипотеке. Но, в этом случае, приходится отдавать деньги за чужое жилье. Поэтому, при возможности, молодые берут ипотеку.

По прошествии времени люди, по разным причинам, могут захотеть развестись. Делить долги через суд – это абсурд, ведь лучше продать совместное жилье, а прибыль поделить поровну.

Можно ли продать ипотечную квартиру и заработать при этом?

Существует такая категория людей, которая сумела не только вернуть потраченные деньги по ипотеке, но и получить дополнительную прибыль при продаже квартиры.

Как это сделать? Это возможно только в том случаи, если квартира бралась на стадии строительства дома. По окончании работ стоимость жилья увеличится – это аксиома. В большинстве случаев, выгода от такой сделки перекрывает любые расходы, потраченные на ипотеку.

На картинке мы видим, что однокомнатная квартира, которая еще на стадии строительства дешевле, чем та, что сдана в эксплуатацию.

stoimost-kvartir

Те, кто придумали схему заработка, советуют продавать квартиры таким способом еще до момента сдачи дома для заселения. В таком случае оформление документации будет упрощено.

4 варианта, как продать ипотечную квартиру


Можно ли продать квартиру в ипотеке? Мы уже выяснили, что да. Теперь осталось выяснить, какие существует варианты.

Сразу отметим, что любой из ниже перечисленных способов не будет легким. Ведь, по сути, вы пытаетесь кому-то продать свой кредит, поэтому вам придется непросто. Перед тем как выставить жилье на торги, определитесь со способом проведения сделки.

Вариант №1. Продать с досрочной выплатой ипотеки.

Самый простой способ – это продать за наличные. То есть, покупатель обязуется сразу выплатить всю стоимость, и тем самым погасить долг по ипотеке.

Сложнее всего найти покупателя на недвижимость, которая по большому счету, является имуществом банка, и на которой «висит» долг. Ведь те, у кого есть средства на покупку квартиры, могут и не связываться с банками, а купить дом через хорошее риэлтерское агентство.

Причина, почему люди готовы покупать квартиры в ипотеке:

  • стоимость на порядок ниже рыночной цены на недвижимость;
  • месторасположение дома (хорошая инфраструктура, ближе к работе, знакомые среди соседей);
  • качественно выполненные строительные работы.

На такой способ совершения сделки идут не многие, потому что боятся попасть в руки мошенников. Ведь сначала вносят деньги, а только потом оформляют документы.

Этапы заключения договора о купле/продаже:

  1. Покупатель дает свое письменное соглашение на приобретение ипотечного жилья (бумагу необходимо заверить у нотариуса).
  2. В документе должна быть прописана полная сумма для погашения всей задолженности перед банком.
  3. Когда сумма поступит на счет в банк, с жилища снимают статус «ипотечное».
  4. После этого заемщик и покупатель оформляют договор о купле/продаже.
  5. Если квартира находится на стадии строительных работ, то стороны оформляют договор о долевом строительстве.

Будьте осторожны в оформлении такой сделки! Особенно если выступаете в роли покупателя.

Сумму, которая должна вернуться заемщику за продажу ипотечной квартиры, покупатель должен поместить в специальную ячейку в банке. Только после подписания всех документов с обеих сторон, продавец имеет право забрать свою долю от сделки.

Вариант №2. «Перезайм».


Еще один способ продать квартиру в ипотеке – это переоформить свои долговые обязательства перед банком на другого человека. Не волнуйтесь, процедура оформления совершенно законна.

Людей, которые готовы покупать ваши долги по ипотеке, можно найти на сайтах о продаже недвижимости.

Несколько полезных ссылок:

  • https://realty.yandex.ru
  • https://tvoyadres.ru
  • https://www.avito.ru

Главное условие при перезайме – это наличие стабильного дохода и положительная кредитная история у покупателя квартиры. Если стороны пришли к согласию, то можно приступать к оформлению договора. Суть этого документа в том, что квартира продолжает находиться в банковском залоге, но долг ложится на покупателя. Если у нового владельца достаточно денег, он может внести всю стоимость квартиры и погасить ипотеку заранее.

Обычно оформлением такого рода договора занимается сам банк. Продавец обязан только подписать документ, в котором он соглашается на передачу долга по ипотеке третьему лицу.

Вариант №3. Продажа недвижимости банковскими работниками.

Если вы решились продать свое жилье, но по каким-то причинам у вас катастрофически нет времени искать самостоятельно покупателя, то этим могут заняться и сами работники банка. Все этапы по переоформлению долга будут контролироваться исключительно банком.

Продавец в день переоформления обязан явиться на встречу и подписать нужные бумаги. Покупатель, в свою очередь, должен заплатить указанную сумму и дать письменное согласие о взятии недвижимости в ипотеку.

Когда на момент оформления документов существует разница между ценой на ипотечную квартиру и общей ценой на недвижимость, то этот остаток от купли/продажи возвращается продавцу. Покупатель не отдает деньги лично в руки заемщика, а кладет их в специальную банковскую ячейку. Забирать их разрешено только после заключения нового договора.

Вариант №4. Как продать ипотечную квартиру без помощи банка?


В случае самостоятельного оформления сделки о купле/продажи ипотечного жилья, продавец все заботы берет на себя. Он будет лично контролировать снятие обременения с квартиры, а также заниматься переоформлением всех документов. В обход банка это сделать невозможно, да и незаконно, поэтому нужно обязательно оповестить своего кредитного менеджера о вашем решении.

Процедура продажи квартиры в ипотеке:

  1. Покупатель осматривает недвижимость.
  2. Если ему все нравится, он должен заявить банку, что готов купить заложенное имущество.
  3. Банк, в свою очередь, составляет договор, и заверяет его нотариально.
  4. Покупатель приносит необходимую сумму для погашения задолженности в банковскую ячейку №1, а если продавцу также полагаются деньги от сделки, то для него он кладет часть суммы в ячейку №2.
  5. После оплаты долга, с продавца снимают обременение.
  6. Стороны подписывают договор о купле/продаже ипотечного жилья.
  7. После этого к ячейкам открывается доступ для банка и продавца.

Оформить сделку можно за 14-20 рабочих дней. Самое трудное – это найти покупателя, который должен соответствовать требованиям банка.

Перечень документов, чтобы продать ипотечную недвижимость

Обязательно заемщику или банку перед продажей своего жилья необходимо подготовить ряд документов и справок.

Пакет документов для заемщика и покупателя:

  • паспорт гражданина РФ;
  • СНИЛ или ИНН;
  • справка с места работы о платежеспособности покупателя;
  • предварительный договор о купле/продаже, заверенный нотариусом;
  • справка от покупателя о кредитной истории;
  • закладная по ипотеке;
  • документ от покупателя о внесении денег в ячейки;
  • документ о снятии обременения по ипотеке с продавца (заемщика);
  • документ о снятии обременения с жилья (только при полной выплате долга).

Возможные риски

В любой сделке могут быть скрытые подводные камни, о которых нужно помнить.

Если вы доверяете оформление сделки банку, то не ждите, что от продажи часть денег достанется и вам. Для любого финансового учреждения главное – это вернуть себе часть за ипотеку, поэтому продажей жилья лучше всего заняться самостоятельно.

Существуют случаи, когда банк запрещает проводить сделку заемщику самостоятельно. Этот пункт обязательно прописывается в вашем ипотечном договоре.

Для покупателя ипотечного жилья особого риска нет, ведь продажа строго контролируется законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с которым можно ознакомиться на сайте: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

В процессе оформления сделки должны быть привлечены представители банка, риелтор и нотариус.

Запомните! Запрещено самостоятельно ставить цену на ипотечную квартиру, даже если продажей занимается лично владелец недвижимости. Банк поставит такую цену, которая сможет покрыть всю задолженность заемщика.

Продажа ипотечной квартиры.

Как оформить сделку? 3 варианта действий.

Нужна ли помощь от профессионалов?

Рассказать обо всех нюансах и объяснить, как продать ипотечную квартиру, да еще и с выгодой, могут только профессиональные риелторы и нотариусы. Не пожалейте денег, а также времени на поиск помощников для себя. Они не только помогут ускорить процесс оформления сделки, у вас также появится возможность получить прибыль от продажи жилья.

Теперь вы знаете, как продать квартиру в ипотеке, избавив себя от неподъемного долга. Конечно, для этого нужно потратить не одну неделю на поиск покупателя, а после на оформление всех документов. Зато вы сможете снять с себя ненужное обременение.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector